投資の方法にはいろいろな方法があります。株式投資は投資の代表的なものとなりますが、株式投資と同じように日本では根強い人気が高いのが、不動産投資です。ただ、不動産投資は不動産という有形の資産を運用するということもあり、特に向き不向きというものがあります。そこでこの記事では、どういう人が不動産投資に向いていないのかということを考えていきたいと思います。
短期的に利益を求める人
株式投資の場合、アメリカで最も有名で成功している投資家であるパフェット氏の投資手法は、割安の株式を見つけて、中長期保有するというスタイルです。また、株式総額の小さい企業を見つけて、投資をするというのも中長期的な投資手法と言えます。一方で、デイトレーダーのように株価が10％上がったら売却して、それを元手にして新しい株式を購入して、それも10％上がったら売却をするという方法を繰り返す手法もあります。どちらもタイミングが合えば、ものすごく儲かる場合もあります。
不動産投資の場合は、どうかというと、まず、不動産投資の手法については大きく分けると2種類あり、一つは値上がり益であるキャピタルゲインを狙う投資方法と、家賃収入を安定的に獲得するという方法です。一般的に不動産のキャピタルゲインを狙う投資方法は、プロである不動産投資会社でも難しいところで、経済が悪化したり、金融不安が起きてしまうと、不動産の価値はあっという間に下落をしてしまうということもあり、なかなか格安の物件を見つけるというのは、情報網がしっかりしていても難しいところです。逆に言うと、そういう不動産は、マーケットに出る前に売買されてしまうことがほとんどですので、なかなか一般投資家の目の前には出てきません。
一方で家賃収入を安定的に獲得するという方法については、確実性が高いですし、何よりも家賃自体が大幅に上がることがない一方で、大幅に下落するということもありませんので、安定的なインカムを期待することが出来ます。
ただ、特に不動産の場合は、建物がマンションでもアパートでもビルであっても新築で購入しても、購入した時点で中古になってしまうことから、周辺の新築物件と比べると価格が下落してしまいます。そうすると、短期で売買をしてキャピタルゲインを狙う投資としては不的確な面があります。特に短期の場合は売却益の約40％に対して譲渡税が課税されますので、実質的な投資効率はよくありません。そのため、早急に値上がり益を求めようとする投資はまず成功するとは限りません。
学ぶことが苦手な人も不動産投資には向いていない
不動産価格の増減というのは、景気に大きく反映されることがありますし、不動産という財産は日本では最も価値の高い資産とされていますので、法律の改正によっても大きな影響を受けますし、税法によっても大きな影響を受けます。また、政府の方針によっても価値が大きく変動します。
例えば、不動産がものすごく高騰したバブル経済が崩壊したのは、政府がお金の総量規制を断行したことがきっかけになりましたし、最近ですと新型コロナウイルスによって経済が停滞下ということで、2021年の土地の価格は前年に比べて大幅に下落しました。
あとは、不動産は税金との関係が背中合わせとなりますので、税金に対する知識は不動産投資で成功するためにはどうしても必要です。こちらについても前述しましたが、不動産を保有している期間が5年以内か5年超で譲渡税の税率が倍違ってきます。つまり、5年以内に売却した場合には譲渡益に対して約40％課税されます。一方で不動産を5年超保有して売却した場合には、長期譲渡ということになりますので、譲渡益への課税は20％強ということになります。
このように税法や世の中の流れを積極的に学ぼうとしないと、不動産投資は特に失敗する可能性は高くなり、不動産投資には向いていないということになります。
