不動産投資の成功のポイントについて
不動産投資をしていて、成功とはどういうことを言うのでしょうか。例えば、不動産を売却したら、思っていた以上に高い価格で売却することが出来たというのは、不動産投資の成功と言えるでしょうし、ローンのない不動産を保有しているのであれば、その不動産から賃料を得ていれば、不労所得が得られるようになったということも、成功の一つだと思います。特にローンがなくなっている場合には、簡単に売却することが出来ますので、現金化も容易です。このようにこれらの不動産投資の成功というのは、長期的に不動産を運用しているということが一つの大きな条件ということがこれでもわかりますよね。つまり、短期的な取引では、売却価格によってはローンの残債が残っているので、抵当権がはずれないということもありますし、仮に譲渡益があったとしても、短期間の売買の場合は（5年以内の売買については税法上短期譲渡とされます）、譲渡益に対して40％以上の課税がされるので、あまり旨味がありません。こういう点から見ても、不動産投資をする場合には長期的に投資をしたほうが、メリットが多いということになります。
それでは、もう少し長期的な投資という点から考えて、どのように投資をしていくべきなのかということをもう少し深堀りしたいと思います。
コミュニケーション能力を高める
不動産投資をする場合には、自分だけで投資をするというわけではなく、まずは不動産情報を得なければなりませんので、不動産会社や金融機関とのコミュニケーションは欠かせません。特に割安の物件情報というのは、マーケットに出る前に売れてしまうということがほとんどですので、そういう情報を入手出来るためにも、不動産会社や金融機関との連携は必要です。
次に不動産を保有するということは、コストがかかるということも知っておきましょう。例えばエアコンが壊れたとか、壁紙が汚れた、床がガタガタしているという場合に、それは入居者が使っていたから、入居者が負担するべきだというのは法律的にも通りません。もちろん、入居者の故意や重過失による部屋の設備などがおかしくなってしまった場合は別ですが、通常は経年劣化という捉え方をされるので、オーナーが負担することになります。こういう場合もリフォーム会社などとやり取りをすることになりますが、コミュニケーション能力があれば自分に有利な方に話を進めていくことが得きますよね。また、こういうやり取りがあれば、オーナーにとって有益な情報をもたらしてくれる場合もありますので、そういう事も含めて関係者とはしっかりコミュニケーションをとっておくということは意識するようにしましょう。
自分はなぜ不動産投資をしているのかということを考える
不動産投資をしていく上で、自分は将来どうしたいのかということを考えてみることは必要だと思います。例えば、今の日本では高齢化社会が進んでいますから、年金の支払時期や年金の支払額というのは、ものすごく不透明ですよね。
不動産投資の場合は、住宅ローンを組んでいる間は、家賃が支払いに回ることになりますが、住宅ローンを返済してしまえば、家賃は不労所得になります。そうすると、将来的な年金を自分で今から準備をして、老後にゆとりのある生活を暮らすためにはいくら必要なのかという計算はどうしても必要なことです。入ってくる年金がもし少ないのであれば、それをカバーするために、不動産投資をして、目標とする金額を得るためには、どれだけ不労所得が必要なのかという計算をすることになりますよね。そうすると、あとどれだけの賃料収入を得るためには、どのようなことをしなければいけないのかということが明確になります。それに対して、どのようなリスクが有るのかということも想定しておく必要があるでしょう。特に政府の方針や税法などはその時の状態によって大きく変わります。また、空室担った場合の対応策、賃料を下げざるを得なくなったときの対応策など、考えられるリスクも事前に検討して、その対処をどうするべきかという、リスク管理もしっかり検討しておく必要があります。
