不動産投資用マンション新築vs中古

投資用のマンションを買う場合に、新築と中古をどちらにするのかと大いに悩みますよね。実際に新築マンションにも中古のマンションにもそれぞれのメリットやデメリットがあるので、まずはそのあたりを把握して、投資をするときの目安にしてみましょう。

まず、新築マンションにも中古マンションにも共通することは、いずれも普通に経年するに従って、家賃は下落していくということは覚悟が必要だということです。それは、物理的にも新築マンションが引き渡されれば、それ以降からは中古マンションとなり、経年劣化して行くからです。一方で新築のマンションはどんどん建築されていくということもありますから。ただ、利便性の高いマンションは、需要が供給を上回れば、上がることもあります。ですから、インカムゲイン(家賃収入)を確実に確保するという観点から考えると、まずは利便性の高い所を中心にマンションを選ぶべきです。

では、新築マンションと中古マンションの違いを考えていこうと思います。

自己資金

新築マンションの場合は、大手デベロッパーが分譲をする場合には、提携ローンと言って住宅ローンがセットでついてくることがあります。この場合ですと、自己資金が10%未満でも購入することが出来ます。

一方で中古マンションの場合は、間に仲介会社が入る個人間の売買ということになりますので、物件の地域性は築年数にもよりますが、取引価格の70%ほどしか融資をしてもらえないケースがあります。

利回り

利回りというのは、物件購入価格を投資額として、その物件から得られる年間家賃収入から計算されます。具体的には
家賃収入÷物件価格×100%=投資利回り
となります。

価格的な点から考えると、同じエリアの場合新築マンションのほうが中古マンションよりも高いです。家賃も新築マンションのほうが高く取れますが、だからといって中古マンションの賃料の倍になるということはなく、10〜20%増というレベルです。

ところが、価格面では中古マンションの場合は、新築マンションよりも圧倒的に安いので、そうすると投資利回りが違ってきます。新築マンションの場合は立地条件のいいところでは投資利回りは4〜5%。ところが、中古マンションの場合は10%を超えるものがあったりします。

税制上のメリット

不動産投資は、経費を計上できます。例えば、年間の家賃収入が100万円あった場合に、その収入に対して所得税がかかりますが、この場合かかった経費を計上することで、支払う税金を抑えることが出来ます。

計上できる経費としては

  • 公租公課
  • 住宅ローンの利息(建物部分)
  • 減価償却費
  • その他

の費用が計上できますが、この部分で特に大きいのが減価償却です。通常マンションの建物部分は60年、設備部分は15年の減価償却をしますが、新築マンションの場合は、最初から計上できますが、中古マンションの場合は、すでに減価償却をしているので、新築マンションに比べると計上できる金額が少ないので、その点中古マンションの場合は、メリットが少ないです。

このように新築マンション、中古マンションにはそれぞれメリット、デメリットがありますので、自分にはどういう部分があっているのかよく考えて見る必要がありそうですね。

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