失敗しない不動産投資の選び方!

今の日本の住宅ローンの金利は、異常に安いです。それこそ20年前のバブルの時と比べるとウソのような金利です。長期で1000万円単位で融資を受けられるのは、不動産しかありません。色々と議論がありますけれども、結局担保価値という点では今のところ日本では不動産しかありませんので、こういう時期はまさに不動産投資をするにはうってつけの時代かもしれません。

この辺りをもう少し詳しく説明をすると、銀行で住宅ローンを借りた場合に35年借りると、金利が3%前後です。例えば、マンションを買って、そのマンションの家賃が年間で5%の利回りだった場合には、計算上毎月の家賃で住宅ローンを返済出来るということになりますよね。ということは、マンションはあなたが買うけれども、現実的な支払いは入居者が実質的に支払ってくれるという形になります。ということは、頭金と諸経費を払って、後は賃貸付をすれば、後は何年に1回あるリフォームをする時にお金がかかるだけということになります。また、先ほどの条件であれば、毎月3%のローンを5%の家賃で払っていくわけですから、差引の2%をプールしておけば、その費用に充当することが出来ますよね。特に今は利息が低いので、不動産投資のチャンスと言えます。

それではどういう不動産投資をすれば間違いないのかというと、まずは人が集まるような場所の不動産を購入するべきということです。それと売却がしやすいということを考えると、一戸建ての建物よりはマンションが良いです。それをさらに具体的にはどういうことかというと、資産価値の高いマンションを買うべきであるということです。
それはどういうマンションなのかということを申し上げると、

  • 通勤通学に便利な場所であるということ
  • 将来性のあるエリアであるということ
  • 最寄り駅から最低でも徒歩10分圏内であること

の3点が大事なポイントです。このポイントを見ると、利便性というのが大事です。

次にマンション自体のポイントも3つあります。
それは

  • 管理がしっかり出来ている物件であるかどうか
  • 大手デベロッパーであるかどうか
  • 大型物件であるかどうか

です。
マンションで一番怖いのはスラム化なのです。マンションがスラム化すると、建物が疲弊してしまいますので、いくら立地条件が良くても、賃料が上場する余地がありません。

ところが、きちんと管理がされているマンションであれば、そういうことはありませんから、まずはそのマンションに管理人が常駐しているかどうかは確認して見ましょう。

次にマンションがスラム化する原因の一つは、そのマンションを作った会社が倒産してしまうことです。マンション業界は、業界の隆盛が激しい業界ですので、今まで安定供給していたデベロッパーが何かのきっかけで倒産をしてしまうことがよくあります。ですから、財閥系のデベロッパーですと、デベロッパーがだめになりそうになっても、他のグループ企業がフォローしてくれるケースがありますし、基本的には財閥系デベロッパーにはきちんとした物件を供給するという企業倫理観も強いので、その点から考えても、少し高いと思っても、品質という点から考えると、超大手のデベロッパーが供給している物件が良いです。

また、大型物件ですと、中古マンション市場での取引事例が多いので、どのくらいの資産価値があるかということがよくわかります。

以上の点を留意をすれば、不動産投資で失敗することはあまりないと思います。

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